Hak Sewa/Menyewa sebagai Jaminan Fidusia

Adanya agunan ataupun jaminan praktisnya dianggap sebagai bentuk garansi pelunasan semata yang diberikan oleh debitur kepada kreditur. Namun fungsi terpenting dari adanya agunan/jaminan adalah sebagaimana yang dimaksudkan oleh undang-undang, yaitu demi mendapatkan “Hak untuk Didahulukan/Diutamakan” pelunasannya. Hak untuk didahulukan (droit de preference) ini diberikan dengan hak eksekutorial (melalui lelang dimuka umum – parate eksekusi/eigenmachtige verkoop) maupun secara dibawah tangan sesuai kesepakatan para pihak untuk mendapatkan harga yang terbaik atas obyek jaminan.

Jaminan (berupa barang/benda) menurut KUHPerdata dikategorikan menjadi dua, yaitu barang-barang bergerak dan tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada (Pasal 1131 KHUPerdata). Pengertian bergerak atau tidak bergerak ditentukan dari sifatnya apakah berkaitan dengan tanah atau tidak ataupun ditentukan oleh undang-undang itu sendiri, misalnya saham ditegaskan kembali oleh UU Perseroan Terbatas sebagai barang bergerak (Pasal 60). Walaupun demikian barang atau benda menurut hukum perdata memiliki makna yang luas. Sejalan dengan itu, di era global sekarang ini, pengertian barangpun tak lagi berupa barang fisik, melainkan juga barang-barang digital (digital ware). Terkait penjaminan, bila dilihat dari sisi kegunaannya, maka sepanjang barang (barang konvensional maupun digital) tersebut dapat dinilai secara ekonomis (dengan uang), maka prinsipnya barang/benda tersebut harusnya dapat dijadikan sebagai jaminan.

Menurut Prof.Soebekti, segala sesuatu yang dapat dihaki (obyek hukum) dapat disebut sebagai benda. Dari kegunaannya, hak-hak kebendaan (zakelijk recht) ini dibagi menjadi hak kebendaan yang langsung memberikan kenikmatan dan hak kebendaan yang menjadi jaminan. Sebagaimana Pasal 1131 KUHPerdata tadi, hak kebendaan yang menjadi jaminan tampak dibatasi macam barangnya (obyek hukumnya). Sebagai jaminan yang bersifat umum (secara demi hukum oleh undang-undang) hanya berupa barang bergerak dan tidak bergerak yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari. Pembatasan ini kemudian diperluas oleh undang-undang terkait dalam hal hak kebendaan tersebut diperjanjikan para pihak (jaminan khusus). Menurut UU Fidusia (Pasal 1), benda adalah segala sesuatu yang dapat dimiliki dan dialihkan, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, yang terdaftar maupun yang tidak terdaftar, yang bergerak maupun yang tak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau hipotek.

Terkait kepemilikan benda/barang tentu persoalannya adalah siapa yang menjadi pemiliknya/yang menguasainya (subyek hukumnya). Hak kebendaan disini dapat disebut sebagai hak untuk mempertahankan kepemilikan suatu benda dimanapun benda tersebut berada. Pengertian kepemilikan disini juga bermakna luas, yaitu meliputi hak untuk dapat menikmati/memanfaatkan kebendaan tersebut. Berkaitan dengan jaminan, hal yang perlu diperhatikan pertama sekali adalah apakah obyek yang akan dijaminkan merupakan hak kebendaan (zakelijk recht) yang dapat dimiliki. Pengertian ‘dimiliki’ disini adalah hak untuk menikmati (memanfaatkan) barang secara bebas.

Hak kebendaan memang dapat diperjanjikan. Namun, tidak semua hak terkait kebendaan yang diperjanjikan merupakan hak kebendaan. Salah satu hak yang timbul dari perjanjian terkait kebendaan adalah Hak Sewa/Hak Menyewa. Hak ini berbeda dengan istilah ‘Hak Sewa untuk Bangunan’ sebagaimana dimaksud dalam UU Agraria. Hak Sewa untuk Bangunan menurut Pasal 44 PP Pendaftaran Tanah dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan (HT) apabila sewanya diatas tanah Hak Milik. Artinya, Hak Sewa untuk Bangunan di atas tanah Hak Milik dianggap sebagai hak kebendaan. Namun, hak sewa yang dimaksud disini obyeknya berupa bangunan (berbentuk rumah tinggal, kantor, atau ruang usaha), bukan atas tanahnya. Dalam hal ini, bangunan yang disewa tidak dapat dijadikan sebagai jaminan oleh penyewa karena penyewa bukanlah pemilik. Penyewa tidak berkuasa bebas atas obyek sewa karena terikat dengan syarat-syarat perjanjian sewa. Selain itu, segala risiko atas obyek sewa masih ditanggung oleh pemilik bangunan selaku pihak yang menyewakan dan penyewa dapat menuntut apabila ada pihak ketiga yang dianggap mengganggu hak sewanya tersebut.

Namun, bagaimana apabila hak menyewa tersebut merupakan sewa yang telah dibayar dimuka untuk jangka waktu yang lama dengan diberikan hak menyewakan kembali kepada pihak lain (sub-lease). Apakah hak tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan, misalnya atas fasilitas kredit atau pembiayaan Bank?

Menurut Pasal 1548 KUHPerdata, sewa-menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Artinya, disini sewa menyewa juga melahirkan hak untuk menikmati suatu barang, suatu hak yang merupakan ciri-ciri dari hak kebendaaan.

Sebagian besar sarjana hukum memandang hak yang timbul dari sewa menyewa merupakan hak perorangan-persoonlijkrecht (sifatnya relatif), dan bukan termasuk merupakan hak kebendaan (sifatnya mutlak). Walaupun demikian, mengingat bahwa hak menyewa adalah hak untuk menikmati/memanfaatkan suatu barang, maka didalamnya juga terkandung unsur hak kebendaan, kendati sifatnya terbatas selama jangka waktu yang ditentukan sesuai harga. Kalau dilihat dari ciri-ciri dari suatu hak kebendaan (Ny. Frieda-Hukum Kebendaan Perdata), maka hak sewa memang kurang tepat disebut sebagai hak kebendaan, karena penyewa tak memiliki kekuasaan langsung (istilah Prof.Subekti: hanya penyerahan kekuasaan belaka) atas obyek sewa (hanya sebatas menyewa/memanfaatkan obyek sewa), namun mengandung hak kebendaan karena merupakan hak atas benda obyek sewa (rumah/kantor/apartemen).

Teorinya, bangunan yang disewa tentu tak dapat dijadikan sebagai jaminan oleh penyewanya, baik secara hak tanggungan, ataupun secara fidusia. Penyewa tak memiliki kapasitas hukum sebagai pihak yang dapat menjaminkan obyek sewa tersebut karena penyewa bukanlah pemiliknya, yang dapat berbuat bebas atas obyek sewa. Sewa-menyewa tidak memindahkan hak milik. Namun, berdasarkan asas kebebasan berkontrak tentu para pihak dapat menjanjikan hal lainnya, seperti sewa menyewa dengan hak sub-lease (sewa-ulang). Kecuali, apabila sewa ulang dilarang dalam perjanjian sewa-menyewanya, tentu penyewa bertanggung jawab atas diri sendiri dan pihak yang menyewakan dapat meminta pembatalan dengan pembayaran ganti rugi.

Hak sewa yang juga memberikan kewenangan bagi penyewanya untuk melakukan sub-lease (sewa ulang) dalam praktek sering dilakukan. Penyewa dapat menyewakan kembali obyek sewa (hak sewa dialihkan/’dijual’) kepada pihak lain. Bila dilihat dari bentuk perjanjian sewa-menyewanya, tentu hal ini dimungkinkan apabila penyewa diberi kuasa dan persetujuan oleh pemilik bangunan untuk bertindak sebagai pihak yang menyewakan atas nama pemilik bangunan. Jadi, tak murni berupa perjanjian sewa-menyewa semata.

Apabila sewa-menyewa dilakukan dalam jangka waktu yang cukup lama (long lease) dan uang sewa telah dibayarkan dimuka seluruhnya dengan memberikan hak sub-lease kepada pihak ketiga dan ketika bangunan yang disewa tersebut memiliki nilai ekonomis/strategis, maka situasi tentu berbeda. Hak sub-lease disini dapat disebut memiliki ciri-ciri hak kebendaan dan sewa yang sudah dibayar dimuka dalam jangka waktu panjang (long lease) tentu dapat dikategorikan sebagai aset. Lantaran dapat digolongkan sebagai aset, harusnya sewa dibayar dimuka tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan. Persoalannya adalah teknis penjaminannya. Lembaga penjaminan apakah yang mengakomodasi penjaminan ‘aset’ berupa sewa dibayar dimuka tersebut. Dalam praktek perbankan, hak sewa seperti ini pernah dijumpai dijaminkan secara fidusia.

Menurut UU Fidusia, benda adalah segala sesuatu yang dapat dimiliki dan dialihkan, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, yang terdaftar maupun yang tidak terdaftar, yang bergerak maupun yang tak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau hipotek. Dalam hal sewa-menyewa ini, yang dimaksud dengan bendanya adalah sewa yang dibayar dimuka tadi berikut dengan hak sub-lease-nya (bukan bangunan yg disewa) sehinggga memenuhi salah satu kategori kebendaan menurut UU Fidusia karena dapat dinilai dengan uang, dinikmati dan bahkan dapat dialihkan dengan hak sub-leaseAgar mengikat dan memberikan efek kepastian hukum, penjaminannya mengikutsertakan/dengan persetujuan pemilik bangunan atau pihak yang menyewakan. Dasar hukumnya, perjanjian yang dibuat para pihak secara sah menjadi undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Berbeda halnya kalau tidak terdapat persetujuan dari pemilik bangunan. Sewa dibayar dimuka tidak akan efektif dijadikan sebagai jaminan. Perjanjian penjaminan harusnya bersifat eksekutorial (dapat dilaksanakan perjanjiannya). Tanpa kekuatan ‘eksekutorial’ tersebut, barang jaminan tak akan berfungsi layaknya sebuah jaminan. Kemudahan dalam eksekusinya takkala terjadi wanprestasi dari pihak debitur merupakan salah satu ciri penjaminan secara fidusia. Bila suatu pelaksanaan eksekusi tak memungkinkan atau sulit untuk dilakukan, maka perjanjian penjaminan tersebut tidak memenuhi syarat materiilnya. Sebagaimana asas perjanjian,  maka perjanjian yang demikian batal demi hukum.

Namun, dengan keberadaan Surat Edaran Dirjen AHU No.C.HT.01.10-22 TAHUN 2005 tentang Standarisasi Prosedur Pendaftaran Fidusia muncul persoalan formal yuridis karena tegas menyatakan bahwa sewa bukanlah obyek jaminan fidusia. Walaupun hanya berbentuk surat edaran, ketentuan ini merupakan bagian dari proses adanya kepastian hukum atas jaminan fidusia. Syarat untuk pelaksanaan asas publisitas, yaitu kewajiban pendaftarannya, tak dapat terpenuhi sehingga apabila pendaftarannya tak diterima, jaminan tersebut belumlah sempurna sebagai jaminan yang bersifat eksekutorial.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s