Fidusia Bangunan agar Tak Salah Kaprah

Jaminan Fidusia saat ini menjadi sebuah lembaga penjaminan yang banyak dilakukan, terutama oleh perusahaan leasing maupun perbankan. Salah satu maksud dibuatnya UU Jaminan Fidusia (UU No.42 Tahun 1999) adalah untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak dalam hal penjaminan secara fidusia. Kepastian hukum disini diwujudkan dengan terbitnya sertifikat atas jaminan fidusia bagi penerima hak fidusia. Bagi dunia usaha, dibuatnya UU Jaminan Fidusia dimaksudkan untuk mendorong kegiatan usaha karena dunia usaha memerlukan pendanaan dan jaminan fidusia menawarkan solusi penjaminan yang sederhana dan cepat.

Namun, bila dahulu pendaftaran jaminan fidusia dilakukan melalui loket pendaftaran, kini prosesnya hanya berlangsung secara online. Dikatakan prosesnya menjadi lebih sederhana dan cepat, bukan berarti prosedur dan tata caranya juga ikut berubah. Prinsipnya, prosedur dan tata caranya tetap sama. Hanya saja, kini pihak Notaris memegang beban tanggung jawab yang besar atas akta yang dibuatnya dan sertifikat jaminan fidusia yang diterbitkannya. Sebagai pihak yang ditunjuk khusus untuk itu oleh UU, Notarislah yang menentukan apakah suatu obyek/barang dapat dibebankan secara fidusia atau tidak. Lantaran pendaftaran jaminan fidusia diproses oleh sistem aplikasi, cenderung tak ada pemeriksaan atas penjaminan yang dimohonkan. Mengenai syarat-syarat penjaminan fidusianya agar jaminan fidusia dapat berkekuatan hukum dan sah, menjadi tanggung jawab Notarisnya sendiri. Bila ada syarat penjaminan yang tidak terpenuhi atau kurang lengkap ataupun tak sesuai, maka hal tersebut tak dapat diperiksa oleh sistem aplikasi. Dalam hal ini, tentu pihak Notaris dapat diminta pertanggungjawaban tersendiri dan dapat digugat (bila terjadi kelalaian) baik oleh Pemberi Fidusia maupun Penerima Fidusia. UU Jabatan Notaris memberikan ruang bagi para pihak tersebut untuk melakukan gugatan ganti rugi.

Jaminan Fidusia dapat dilakukan atas benda bergerak baik yang berwujud (mis. kendaraan) maupun yang tidak berwujud (mis. tagihan/piutang) ataupun atas benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan. Khusus rumah susun yang dibangun di atas Tanah Negara/Daerah ataupun tanah wakaf dengan cara sewa, penjaminannya sudah ditentukan oleh UU Rumah Susun yang baru (UU No. 20 Tahun 2011) secara fidusia dengan bukti kepemilikan hak berupa SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun). Sebelumnya juga UU Perumahan dan Pemukiman yang lama (UU No. 4 Tahun 1992) mengatur tentang penjaminan bangunan rumah (tidak termasuk tanah) secara fidusia (Pasal 15 ayat 2a). Namun selanjutnya UU Perumahan dan Pemukiman yang baru (UU No. 1 Tahun 2011) lebih mengatur tentang penjaminan atas pembiayaan pembangunan rumah.

Walaupun bangunan merupakan satu kesatuan dengan bidang tanahnya, namun Hukum Agraria yang berlaku menganut asas Pemisahan Horizontal yang diadopsi dari Hukum Adat. Artinya, kepemilikan bangunan (yang berpondasi) dan tanahnya bisa saja berbeda. Asas inilah yang memungkinkan dilakukannya pembebanan bangunan sebagai jaminan secara terpisah dari tanahnya.

Di luar bangunan rumah tinggal dan rumah susun (rusun), maka kemungkinan bangunan sebagai jaminan diberi ruang oleh UU Jaminan Fidusia. UU Hak Tanggungan hanya khusus untuk obyek berupa bidang tanah dan kalau ada berikut bangunan atau turutannya. Sementara, kategori bangunan tidak saja berupa rumah tempat tinggal atau rusun, melainkan juga dapat berupa bagian dari suatu proyek, misalnya proyek pembangkit tenaga listrik. Di sinilah, lembaga jaminan fidusia berperan untuk memberikan kepastian hukum mengenai penjaminannya. Bangunan instalasi proyek pembangkit listrik biasanya menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah proyek tersebut dengan nilai bangunan yang tak sedikit. Permasalahannya, seringkali bangunan tersebut bukan berada di atas lahan milik sendiri sehingga apabila hanya bangunan saja yang dijaminkan, maka lembaga penjaminan yang memungkinkan hanyalah jaminan fidusia. Untuk itu, UU Fidusia mensyaratkan adanya izin tertulis dari pemilik lahan agar bangunan diatasnya dapat dijaminkan. Tentunya, hal yang harus dilakukan sebelum Notaris membuat akta penjaminan secara fidusia atas bangunan yang berada di atas lahan milik orang lain adalah memastikan adanya izin tertulis dari pemilik lahan terkait penjaminan tersebut.

Mengapa izin menjadi begitu penting? Tentu nanti ini berkaitan dalam hal terjadi eksekusi atas jaminan tersebut. Tanpa adanya izin dari pemilik lahan, tentu proses peralihan hak maupun penggunaan hak atas bangunan tersebut dapat terkendala, apakah diperbolehkan atau tidak.

Proyek-proyek pembangkit listrik banyak yang dibiayai oleh lembaga perbankan. Biasanya, lahan dan bangunan proyek menjadi jaminan atas fasilitas pinjaman tersebut. Namun, apabila hak atas penggunaan lahan diberikan oleh pemerintah (misalnya di atas kawasan hutan yang lokasinya dibangun pembangkit listrik), maka hal yang perlu dipastikan terlebih dahulu adalah apakah hak yang diberikan oleh pemerintah tersebut (biasanya tercantum dalam Surat Keputusan Izin Penggunaan Lahan) termasuk hak untuk menjadikan lahan dan/atau bangunan diatasnya sebagai jaminan pembiayaan Bank. Apabila lahan maupun bangunan tak boleh dijadikan sebagai jaminan, maka proses penjaminan tentu tak dapat dilakukan. Ada kalanya dalam perjanjian antara pemberi hak (pemerintah) dan penerima hak diatur bahwa bangunan yang berdiri diatas lahan (proyek) tersebut nantinya menjadi milik negara. Selain itu, apabila diatur bahwa hak penggunaan lahan tak dapat dialihkan kepada pihak lain (otomatis berdampak pada hak untuk memanfaatkan bangunannya), tentu penjaminannya tak akan bermanfaat karena maksud daripada penjaminan itu sendiri adalah pengalihan hak apabila nantinya terjadi wanprestasi.

Sebaliknya, apabila mengenai penjaminan lahan dan/atau bangunan tak disebutkan dalam perjanjian atau izin penggunaan lahannya, maka izin pemilik lahan harus terlebih dahulu dimintakan. Selain daripada izin, tentu saja jangka waktu perjanjian penggunaan lahan tetap harus diperhatikan oleh calon penerima hak fidusia (dalam hal ini Bank). Bila jangka waktu penggunaan lahan segera berakhir, maka ketika terjadi eksekusi jaminan, bangunan tak dapat dimanfaatkan atau dialihkan kepada pihak lain. Siapa yang berwenang memberikan izin, tentu menjadi persoalan lainnya.    

 

 

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s