Fidusia Barang/Piutang/Obyek Jaminan yang Akan Ada/Dimiliki Kemudian Hari

Ketentuan Pasal 9 UU Fidusia (UU No. 42 Tahun 1999) memungkinkan para pihak (Pemberi Fidusia dan Penerima Fidusia) untuk memperjanjikan jaminan secara fidusia berupa obyek barang bergerak yang timbulnya di kemudian hari, termasuk piutang tagihan*. Dalam penjelasan pasalnya ketentuan tersebut penting dipandang dari segi bisnis/komersialnya, yang menunjukkan adanya fleksibilitas atas benda/barang yang dapat dibebani Jaminan Fidusia untuk pelunasan suatu utang.

*Menurut KBBI, tagihan adalah uang yang harus ditagih. Di sini, pengertiannya spesifik yaitu uang. Demikian juga pengertian piutang kurang lebih sama. Namun pengertian piutang secara hukum bersifat luas, apa saja yang dapat ditagih, menjadi hak, klaim dan sebagainya. Jadi, di sini digunakan istilah piutang tagihan adalah untuk mengacu spesifik pada piutang berupa uang.

Persoalannya, apakah yang dimaksud dengan obyek jaminan  fidusia yang akan ada dikemudian hari? Pengertian “obyek yang akan ada” di sini bukanlah dalam pengertian yang umum. Dalam pengertian umum, obyek yang akan ada berarti obyek yang saat ini belum dimiliki, barangnya belum ada. Lantas, apakah kita dapat menjanjikan jaminan berupa barang-barang yang belum ada fisiknya saat ini?

Kembali lagi kepada penjelasan Pasal 9 UU Fidusia tersebut diatas bahwa lembaga penjaminan fidusia untuk barang-barang yang akan ada dikemudian hari dimaksudkan untuk mendukung kelancaran dunia usaha. Perspektifnya adalah bisnis. Jadi, yang dimaksudkan di sini adalah barang-barang yang ada kaitannya dengan jual-beli/perdagangan. Sebagai contoh, bila suatu perusahaan memiliki usaha pertambangan yang diwajibkan memiliki armada angkut dan alat berat, perusahaan tersebut dapat meminta pembiayaan atas kendaraan dan alat berat tersebut kepada pihak Bank dan kemudian kendaraan dan alat berat tersebut digunakan sebagai jaminan atas pembiayaan Bank tersebut. Obyek jaminan disini tentu belum dimiliki oleh perusahaan tersebut (obyeknya secara fisik belum ada). Namun, Bank setuju, sebagai syarat pemberian kredit/pembiayaan, perusahaan dimungkinkan untuk menjaminkan kendaraan dan alat berat yang akan dibiayai oleh Bank tersebut walaupun obyeknya masih belum dimiliki. Biasanya, untuk penjaminan barang secara fidusia dipersyaratkan adanya bukti kepemilikan atas obyek jaminan dimaksud. Namun, mengingat dalam hal ini bukti kepemilikan barang belum ada/dimiliki, maka sebagai pengganti bukti kepemilikan tersebut  dapat dipersyaratkan adanya surat berupa purchase order kendaraan/alat berat yang telah diverifikasi atau invoice dari supplier barang dan nantinya kemudian disertai pernyataan bahwa obyek jaminan tersebut benar akan menjadi milik penjamin.

Demikian juga apabila obyek jaminannya berupa piutang yang akan ada/dimiliki dikemudian hari. Tentu, piutang tersebut tidak hanya sekedar janji belaka, melainkan piutang yang benar-benar akan dimiliki yang dapat ditagih kepada pihak ketiga dan tentunya ada perikatan/kontrak yang melandasi adanya piutang tagihan tersebut. Sebagai contoh, suatu perusahaan subkontraktor yang mendapat pekerjaan proyek dari main– kontraktor meminta pembiayaan kepada pihak Bank dan sebagai jaminannya subkontraktor tersebut menjaminkan piutangnya nanti kepada pihak main-kontraktor setelah pekerjaan tersebut selesai. Di sini, penjamin dipersyaratkan untuk memberikan bukti berupa asli kontraknya yang telah diverifikasi sehingga pihak Bank menerima jaminan tersebut (piutang tagihannya belum jatuh tempo).

Walaupun demikian, dalam praktek terjadi juga pemberian jaminan berupa piutang tagihan yang dasar kepemilikan tagihan tersebut belum ada/muncul, hanya didasarkan atas surat pernyataan kepemilikan piutang dari penjamin saja (mirip hanya berupa penjaminan perusahaan). Sebagai contoh, perusahaan leasing/koperasi simpan pinjam mendapat pembiayaan dari pihak Bank dengan menjanjikan bahwa semua piutang tagihan leasing/koperasi kepada nasabah/anggotanya* menjadi jaminan atas pembiayaan Bank tersebut. Di sini, perusahaan leasing/koperasi tersebut belum memiliki dasar kepemilikan piutang sebagaimana yang dimiliki oleh sub kontraktor dalam contoh sebelumnya. Antara leasing/koperasi dengan nasabah/anggotanya belum ada perikatan/perjanjian (belum menimbulkan kewajiban kepada nasabah/anggota koperasi tersebut). Dari sisi kepastian hukumnya, tentu jaminan seperti ini menjadi lemah karena semuanya kembali lagi pada penjaminan secara umum.**

*Pembiayaan Bank disini disalurkan kembali/diteruskan kepada nasabah/anggota koperasi. Jadi, leasing/koperasi bertindak sebagai penyalur.

**Penjaminan secara umum adalah penjaminan yang terjadi secara demi hukum sebagai akibat ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata.

Pengertian penjaminan secara fidusia atas barang yang akan ada dikemudian hari haruslah dimaknai bukan secara leksikalnya, melainkan dalam konteks memperlancar kegiatan dalam dunia usaha/bisnis. Eksistensi barang-barang tersebut bukan berarti belum ada, melainkan sudah dianggap ada (fiksi hukum) dengan dibuktikan adanya perikatan/kontrak berkaitan dengan barang tersebut. Bila barangnya berupa kendaraan, maka yang dimaksud adalah kendaraan yang telah dipesan (di-order) sebelumnya, bukan kendaraan dalam angan-angan. Demikian juga dengan barang berupa piutang, piutang yang dimaksud adalah piutang yang timbul dari suatu kontrak/perjanjian dan dapat ditagih setelah pekerjaan selesai dilakukan atau jangka waktunya telah jatuh tempo, bukan piutang dalam angan-angan. Perbedaan antara piutang tagihan yang telah ada dan piutang tagihan yang akan ada terletak pada jatuh tempo penagihannya. Bila sudah dapat ditagih saat ini (kapan saja), artinya piutang tersebut sudah ada (sudah jatuh tempo). Sebaliknya, bila piutangnya belum dapat ditagih, artinya piutang tersebut belum jatuh tempo.

Selain itu, Pasal 9 UU Fidusia tersebut juga menyatakan bahwa pembebanan jaminan atas benda/piutang yang diperoleh kemudian tersebut tak perlu dilakukan dengan perjanjian jaminan tersendiri. Ini berarti, bahwa para pihak tak perlu membuat akta jaminan fidusia tersendiri, melainkan cukup dicantumkan sebagai jaminan dalam perjanjian utang-piutangnya dan kemudian perjanjian tersebut didaftarkan sebagai dasar pendaftarannya. Dari prosedutnya, penjaminan seperti ini memang cukup fleksibel, walaupun jarang terjadi bahwa jaminan fidusia atas obyek yang akan ada dilakukan tanpa membuat akta jaminan fidusianya secara notariil.

Salah Kaprah Bukti Elektronik (Digital) menurut Putusan MK

Selama ini, Mahkamah Konstitusi (MK) dikenal banyak menyelesaikan sengketa-sengketa pilkada. Namun, kewenangan yang dimiliki MK lainnya adalah melakukan pengujian Undang-Undang (UU) terhadap UUD RI Tahun 1945. Pengujian UU tersebut dapat dilakukan terkait dengan perlindungan atas hak-hak dasar (konstitusional) warga negara agar tidak terjadi kesewenang-wenangan sebagai akibat terjadinya ketidakjelasan, keambiguan, serta kemultitafsiran ketentuan undang-undang. Bila hak dasarnya berpotensi dirugikan, warga negara dapat menggugat hukum (negara) agar hak-haknya dapat dipulihkan.

Baru-baru ini, MK telah memutus permohonan mantan Ketua DPR terkait perkara rekaman suaranya yang dijadikan sebagai bukti (yang bisa sebagai alat bukti ataupun barang bukti) persidangan etika yang kemudian disiarkan secara luas. Rekaman suara tersebut dilakukan melalui perangkat telepon yang menurut kategorinya dapat disebut sebagai informasi/dokumen elektronik dan menjadi “bukti elektronik”. Terkait penyebutannya, menurut aturan baku, harusnya istilah “informasi/dokumen elektronik” disebut “informasi/dokumen elektronis” karena elektronis mengacu pada relevansinya, sedangkan elektronik mengacu pada alatnya.

Perkara tersebut bermula dari keberatan pihak pemohon atas rekaman suaranya yang dipakai sebagai bukti dugaan adanya semacam ‘persekongkolan’ dengan alasan bahwa informasi/dokumen elektronik termasuk yang berupa rekaman suara, merupakan alat bukti hukum yang sah. Oleh karenanya, MK, melalui Putusan MK Nomor : 20/PUU-XIV/2016 pada tanggal 7 September 2016 lalu, menyatakan bahwa khusus bukti elektronik (informasi/dokumen elektronik) harus dimaknai “sebagai alat bukti dilakukan dalam rangka penegakan hukum atas permintaan kepolisian, kejaksaan dan/atau institusi penegak hukum lainnya yang ditetapkan berdasarkan undang-undang“. Sebagai lembaga sah satu-satunya yang melakukan penafsiran konstitusi (the sole interpreter of constitution) atas legalitas undang-undang, di sini MK melakukan penafsiran sendiri agar tidak terjadi tindakan kewenang-wenangan (tidak sah) terutama oleh aparat penegak hukum dalam mengajukan alat bukti elektronik.

UU memang tak mungkin memuat ketentuan yang rinci dan biasanya bersifat umum. Karenanya, seringkali diperlukan penafsiran final oleh MK (dalam hal diajukan (judicial review) agar pelaksanaannya berkekuatan hukum mengikat. Namun, alih-alih penafsiran MK membuatnya menjadi lebih jelas, sebaliknya malah menimbulkan kontroversi. Ada yang berpendapat bahwa pasca putusan MK tersebut, semua rekaman elektronik (baik berupa suara, gambar, video/CCTV) tidak dapat dijadikan sebagai alat bukti/barang bukti (tidak sah sebagai alat/barang bukti) apabila bukan dibuat oleh aparat penegak hukum. Pertanyaannya, apakah benar demikian?

*Dokumen digital sebagai landasan perbuatan hukum bukan hal yang baru lagi. Salah satu contoh dalam UU Perseroan Terbatas, Pasal 77, ditegaskan bahwa pelaksanaan RUPS dapat dilakukan melalui sarana elektronik (telekonferensi/video konferensi). Dengan kata lain, data elektronik dapat dijadikan sebagai bukti hukum.

Pandangan tersebut bertolak belakang dengan semangat UU ITE, yaitu memberikan perlindungan/kepastian hukum atas transaksi elektronik yang semakin umum dilakukan. Pasal 5 UU ITE ayat (1) menyatakan bahwa Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah. Ketentuan Pasal 5(1) ini menambah (memperluas) jenis alat bukti hukum yang selama ini dikenal dalam hukum acara perdata maupun pidana. Tidak dipersoalkan bagaimana alat bukti tersebut dihasilkan sepanjang alat bukti dimaksud dapat dipertanggungjawabkan keutuhannya (integritasnya) dan dihasilkan dari sistem elektronik yang telah ditetapkan UU.

Bila membaca amar putusan MK diatas, sebenarnya maksud putusannya juga tidak begitu jelas. Artinya, putusan tersebut masih menimbulkan hal yang multitafsir juga, walaupun sudah ditafsirkan final oleh MK. Formulasi amar putusan dimaksud membingungkan. Tanpa melibatkan konteks (pertimbangan hakim), pemahaman amar putusan bisa menyesatkan.

Amar putusan:

“Frasa Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik ……. bertentangan dengan UUD RI Tahun 1945 sepanjang tidak dimaknai khususnya frasa Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik sebagai alat bukti dilakukan dalam rangka penegakan hukum atas permintaan kepolisian, kejaksaan dan/atau institusi penegak hukum lainnya yang ditetapkan berdasarkan undang-undang…”

Dalam pertimbangannya, MK menyebutkan bahwa penyadapan/perekaman* merupakan bentuk pelanggaran privasi dan melanggar HAM sehingga harus dilakukan dengan/berdasarkan prosedur yang sah agar tidak terjadi kesewenang-wenangan. Bila dikaitkan dengan ketentuan Pasal 5(1) di atas, amar putusan tersebut sebenarnya hendak menyatakan bahwa alat bukti hukum (digital/bukti elektronik) yang sah adalah  “…alat bukti dilakukan dalam rangka penegakan hukum atas permintaan kepolisian, kejaksaan dan/atau institusi penegak hukum lainnya”.

*MK memukul rata pengertian dari penyadapan, pokoknya termasuk dengan perekaman. Padahal, penyadapan (informasi elektronik) di sini bukan selalu persoalan perekaman. Sementara, tidak semua perekaman itu illegal jadinya. Tempat umum juga bukanlah ranah berprivasi. CCTV bukanlah alat penyadapan (intersepsi), melainkan alat pengawasan sehingga CCTV bukanlah bagian dari pelanggaran privasi bila berada di tempat umum. Bila dipahami, CCTV adalah perpanjangan dari petugas/security.

Persoalannya, penjelasan (penafsiran) tentang apa yang dimaksud sebagai alat bukti elektronik yang sah tersebut malah menjadi kabur karena formulasi amar putusannya kurang tepat/pas. Tipe kalimat yang digunakan adalah kalimat majemuk, kalimat di dalam kalimat*.

*Formulasi kalimat dalam kalimat harusnya dihindari dalam sebuah ketentuan undang-undang, mengingat dapat menimbulkan multipenafsiran.

Apakah arti dilakukan dalam amar putusan tersebut? Kata “dilakukan” merupakan jenis kata kerja transitif (melakukan) dalam bentuk pasif. Menurut KBBI, kata “melakukan” berarti “melaksanakan” (suatu proses/perbuatan). Jadi, kata “dilakukan” di sini menunjuk pada “dilaksanakannya suatu proses”, yang dalam kasus ini adalah “proses penegakan hukum”. Karenanya, kata dilakukan disini polanya bukan menerangkan frasa alat bukti, melainkan menerangkan dalam rangka penegakan hukum*. Jadi, amarnya bukan berkaitan dengan “pembuatan alat bukti”, melainkan “bagaimana alat bukti itu harus diajukan”. Hal yang salah kaprah kalau diartikan bahwa alat bukti elektronik haruslah dibuat oleh aparat penegak hukum, karena amar putusannya sama sekali tak berbunyi maupun tak bermakna demikian.

*Hukum Diterangkan-Menerangkan (DM-MD).

Bila dilihat dari komposisinya, amar putusan tersebut terbentuk atas 3 komponen kesatuan pengertian, yaitu:

Alat bukti + dilakukan dalam rangka penegakan hukum + atas permintaan kepolisian dst.*

*Susunan kalimat amar putusan ini secara tata bahasa polanya kurang sempurna. Agar pengertiannya menyeluruh, kalimatnya harus disempurnakan dengan menambahkan kata-kata “yang” dan “wajib/harus”:

Alat bukti, yang dilakukan dalam rangka penegakan hukum, wajib atas permintaan kepolisian dst.* atau variasi kalimatnya dapat menjadi :

Bila dilakukan dalam rangka penegakan hukum, alat bukti wajib atas permintaan kepolisian, dst.

Sehingga dapat dimaknai bahwa khusus dalam rangka penegakan hukum, bukti elektronik haruslah yang diperoleh atas permintaan (dimintakan oleh/melibatkan) aparat penegak hukum dan sekali lagi tak ada kaitannya dengan cara pembuatan alat bukti, melainkan siapa yang berwenang untuk mengajukannya. Bagaimanapun, bukti elektronik haruslah yang dapat diverifikasi keutuhannya sehingga yang berwenang melakukannya adalah aparat penegak hukum itu sendiri. Apalagi, apabila perekaman bukti elektronik tersebut tidak bertentangan dengan aturan hukum maupun ketertiban umum. Pendapat bahwa alat bukti elektronik haruslah yang direkam oleh aparat penegak hukum adalah pendapat yang keliru karena amar putusan tersebut tak mengatakan demikian. Orang per orang tidak dapat membawa bukti elektronik diajukan ke pengadilan (atau untuk proses sejenisnya) kalau tanpa permintaan (diminta oleh) aparat penegak hukum, baik itu kepolisian, kejaksaan, hakim maupun aparat penegak hukum lain (dan harusnya juga termasuk advokat). Terhadap hal ini, sepertinya MK masih harus menerangkan tafsiran dari penafsiran mereka sendiri.*

*Harusnya, MK menghindari bentuk-bentuk putusan penafsiran (re-interprestasi) yang kembali menimbulkan penafsiran baru. Putusan MK itu bersifat final dan mengikat, karenanya kalau putusan MK kabur, putusannya tak akan memiliki kekuatan berlaku. Bagaimana mau berlaku, putusannya saja memancing perdebatan.

Persoalan lainnya, siapa-siapa yang disebut penegak hukum haruslah dipahami secara menyeluruh. Saat ini, aparat penegak hukum itu tak lagi domain kepolisian, kejaksaan ataupun hakim. Berdasarkan UU Advokat, pengacara (lawyer) juga merupakan aparat penegak hukum.

Reformasi Ketentuan PPAT – Pejabat Pembuat Akta Tanah

PPAT merupakan pejabat umum yang diangkat oleh Menteri yang berwenang dalam membuat akta-akta otentik atas perbuatan hukum terkait hak atas tanah ataupun hak atas satuan rumah susun. Memang pengertian ‘pejabat umum’ di sini tidak berbeda dengan profesi Notaris. PPAT memberikan pelayanan kepada publik, namun PPAT bukanlah pejabat negara. PPAT diberi kewenangan untuk membantu sebagian tugas daripada pemerintah dalam hal administrasi pertanahan sehingga ada ungkapan bahwa antara PPAT dan Badan Pertanahan Nasional adalah ‘saudara kandung’. Walaupun disebut pejabat umum, PPAT tetap saja hanya berwenang melakukan tugas-tugas tertentu, bukan tugas seumumnya. Disebut pejabat umum karena diangkat oleh ‘penguasa’, dalam hal ini diserahkan kepada Menteri.

PPAT diberi wewenang untuk mengesahkan atau meresmikan perbuatan-perbuatan hukum tertentu dalam hal pertanahan, diantaranya meliputi peralihan hak atas tanah/satuan rumah susun, penjaminan hak atas tanah/SRS maupun pemberian hak diatas tanah hak milik. Atas jasa yang diberikan oleh PPAT, menurut aturannya PPAT akan menerima honorarium (sehingga bentuk penghasilan PPAT adalah honorarium). PPAT tidak menjual jasa, melainkan melayani kebutuhan masyarakat (memberikan jasa) sehingga sebagai pejabat umum, PPAT tidak boleh menolak pihak yang memerlukan jasanya. Bahkan, bagi pihak yang tidak mampu, jasa yang diberikan wajib tanpa pungutan biaya. Namun, ada larangan bagi PPAT untuk membuat akta atas hak-hak atas tanah yang bukti kepemilikannya  tidak ada maupun tidak lengkap.

Pada masa sebelumnya, pengangkatan PPAT masih dibatasi dengan formasi yang tersedia. Selain itu, syarat pengangkatannya terbilang sulit karena terlebih harus lulus ujian PPAT yang terkenal sulit/tidak mudah. Apalagi waktu penyelenggaraan ujian PPAT tak sesering ujian Kode Etik Notaris. Ini tampak dari banyaknya Notaris yang masih belum mendapatkan SK pengangkatan sebagai PPAT. Pengangkatan PPAT juga dibatasi oleh umur. Bila pengangkatan sebagai Notaris dilakukan bagi mereka yang sudah berusia 27 tahun, maka usia pengangkatan PPAT minimal 30 tahun.

Kini, Menteri ATR (masa Bpk. Ferry M Baldan) telah menghapus ketentuan terkait pembatasan formasi PPAT (SK Men ATR/Kep. BPN No.208/KEP-17.3/VIII/2015). Artinya, setelah lulus ujian PPAT, yang bersangkutan dapat langsung diangkat sebagai PPAT tanpa memandang ketersediaan formasi lagi. Semua permohonan dikabulkan, demikian menurut Pak Menteri. Ketentuan tersebut merupakan kabar gembira bagi para calon PPAT. Syarat usia pun kini di-permuda (bukan dipermudah) dengan PP No. 24 Tahun 2016. Bila calon telah lulus jenjang pendidikan magister kenotariatan (M.Kn) atau sekolah pertanahan, maka dapat diangkat sebagai PPAT ketika di usia 22 tahun. Walaupun demikian, banyak yang berpandangan bahwa usia 22 tahun masih tergolong dini untuk mampu ‘menguasai diri’ dalam menjalankan jabatan sebijak PPAT. PPAT tak saja menjalankan tugas-tugas administratif, melainkan juga harus mampu memberikan ‘solusi’ atas permasalahan pertanahan yang biasanya dikuasai melalui pengalaman. Wajib magang 1 tahun sebelum menjabat dipandang kurang mencukupi sebagai modal pengalaman seorang PPAT.

Bahkan, terobosannya tak disitu saja. Wilayah kerja PPAT kini tak lagi meliputi wilayah kabupaten/kota sesuai wilayah kantor pertanahan setempat, melainkan mencakup satu wilayah provinsi (perluasan wilayah) sebagaimana diatur dalam Pasal 12 PP No. 24 Tahun 2016. Bila dicermati, maka kebijakan perluasan wilayah sebenarnya merupakan tindak lanjut dari kebijakan penghapusan formasi. Di satu sisi, setiap daerah akan memiliki peluang yang sama mengenai jumlah pengangkatan PPAT, di sisi lain memang menjadikan faktor penumpukan jumlah PPAT di suatu daerah. Di sini, kita perlu memberikan apresiasi atas terobosan ini. PPAT juga merupakan profesi/pekerjaan untuk memberikan penghasilan (bukan sekedar jabatan pengabdian). Oleh karenanya, hal-hal yang berhubungan dengan pekerjaan (sebagai bagian dari pemenuhan hak dasar manusia) tidak boleh dibatasi jalannya. Jalannya harus dibuka selebar-lebarnya demi keadilan. Pembatasan sebaiknya dilakukan berkaitan dengan kompetensinya.

Namun, perluasan wilayah ini tak berlaku bagi PPAT Sementara yang umumnya dijabat oleh camat. Kewenangan PPAT Sementara tetap di wilayahnya saja. Keberadaan PPAT Sementara memang diperlukan untuk wilayah-wilayah yang jumlah PPAT-nya masih sedikit. Walaupun demikian, kerap ditemui pengangkatan PPAT Sementara di daerah perkotaan. Bagaimana pelaksanaan konkrit mengenai perluasan wilayah kerja tersebut, sampai saat ini belum ada aturan pelaksanaannya. Kalangan PPAT masih menanti kebijakan tersebut selanjutnya.

Mengenai perluasan wilayah kerja PPAT, banyak pihak (dari kalangan PPAT) yang menganggap bahwa perubahan kebijakan tersebut dapat memberi dampak yang kurang sehat bagi keberadaan PPAT, terutama di daerah-daerah. Walaupun semua sepakat bahwa rezeki diatur oleh Tuhan yang Maha Kuasa, namun banyak pihak yang berpendapat bahwa perluasan tersebut justeru akan mempersempit ‘ruang gerak’ PPAT yang tak mampu ‘bersaing’ dalam ber-‘rekanan’, baik dengan pihak Bank (yang selama ini banyak menggunakan jasa Notaris/PPAT), maupun ber-‘rekanan’ antar sesama PPAT lainnya. Diantara sejumlah perbuatan terkait pertanahan, maka perbuatan yang paling populer dilakukan adalah pemberian hak tanggungan. Perbuatan terkait penjaminan (hak atas) tanah/SRS ini umumnya diminta oleh pihak perbankan dalam hubungannya dengan pemberian kredit atau pembiayaan (tanah/bangunan lebih disukai sebagai jaminan). Aturan yang berlaku di bank pada umumnya adalah mengharuskan Notaris/PPAT untuk mengajukan permohonan terlebih dahulu menjadi ‘rekanan’ Bank sebelum mendapatkan pekerjaan tersebut. ‘Rekanan’ disini berfungsi sebagai filter bagi Bank dalam memilih mitra yang akan membantu pekerjaan-pekerjaan mereka. Biasanya, sebelum akta pemberian hak tanggungan dibuat, Notaris akan membuatkan SKMHT mengingat pembuatan APHT belum dimungkinkan, misalnya karena bidang tanah yang dijaminkan berada di luar daerah kerja Notaris/PPAT yang bersangkutan. Apabila bidang tanah yang dijaminkan terletak di beberapa wilayah yang berbeda, namun masih dalam satu provinsi, tentu dengan perluasan wilayah ini akan memudahkan Notaris dalam melaksanakan tugasnya. Cukup ber-rekanan dengan satu PPAT tertentu dalam satu provinsi, maka semua pembuatan aktanya dapat ter-cover dengan seorang PPAT. Bila tidak dicermati dengan arif, bukan tidak mungkin kondisi ini dapat menyuburkan kembali biro-biro jasa yang khusus untuk mendaftarkan hak tanggungan di kantor pertanahan setempat. Khusus untuk wilayah perkotaan besar, seperti Jakarta, sudah barang tentu perluasan wilayah ini menjadi kabar yang menggembirakan bagi para Notaris/PPAT yang menjadi rekanan Bank (suka atau tidak suka). Faktanya, kegiatan pemberian kredit/pembiayaan sekaligus penjaminannya menjadi tulang punggung kegiatan ekonomi/bisnis di kota-kota besar, walaupun obyek penjaminannya juga banyak yang berada di luar kota.

 

 

Hak Sewa/Menyewa sebagai Jaminan Fidusia

Adanya agunan ataupun jaminan praktisnya dianggap sebagai bentuk garansi pelunasan semata yang diberikan oleh debitur kepada kreditur. Namun fungsi terpenting dari adanya agunan/jaminan adalah sebagaimana yang dimaksudkan oleh undang-undang, yaitu demi mendapatkan “Hak untuk Didahulukan/Diutamakan” pelunasannya. Hak untuk didahulukan (droit de preference) ini diberikan dengan hak eksekutorial (melalui lelang dimuka umum – parate eksekusi/eigenmachtige verkoop) maupun secara dibawah tangan sesuai kesepakatan para pihak untuk mendapatkan harga yang terbaik atas obyek jaminan.

Jaminan (berupa barang/benda) menurut KUHPerdata dikategorikan menjadi dua, yaitu barang-barang bergerak dan tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada (Pasal 1131 KHUPerdata). Pengertian bergerak atau tidak bergerak ditentukan dari sifatnya apakah berkaitan dengan tanah atau tidak ataupun ditentukan oleh undang-undang itu sendiri, misalnya saham ditegaskan kembali oleh UU Perseroan Terbatas sebagai barang bergerak (Pasal 60). Walaupun demikian barang atau benda menurut hukum perdata memiliki makna yang luas. Sejalan dengan itu, di era global sekarang ini, pengertian barangpun tak lagi berupa barang fisik, melainkan juga barang-barang digital (digital ware). Terkait penjaminan, bila dilihat dari sisi kegunaannya, maka sepanjang barang (barang konvensional maupun digital) tersebut dapat dinilai secara ekonomis (dengan uang), maka prinsipnya barang/benda tersebut harusnya dapat dijadikan sebagai jaminan.

Menurut Prof.Soebekti, segala sesuatu yang dapat dihaki (obyek hukum) dapat disebut sebagai benda. Dari kegunaannya, hak-hak kebendaan (zakelijk recht) ini dibagi menjadi hak kebendaan yang langsung memberikan kenikmatan dan hak kebendaan yang menjadi jaminan. Sebagaimana Pasal 1131 KUHPerdata tadi, hak kebendaan yang menjadi jaminan tampak dibatasi macam barangnya (obyek hukumnya). Sebagai jaminan yang bersifat umum (secara demi hukum oleh undang-undang) hanya berupa barang bergerak dan tidak bergerak yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari. Pembatasan ini kemudian diperluas oleh undang-undang terkait dalam hal hak kebendaan tersebut diperjanjikan para pihak (jaminan khusus). Menurut UU Fidusia (Pasal 1), benda adalah segala sesuatu yang dapat dimiliki dan dialihkan, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, yang terdaftar maupun yang tidak terdaftar, yang bergerak maupun yang tak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau hipotek.

Terkait kepemilikan benda/barang tentu persoalannya adalah siapa yang menjadi pemiliknya/yang menguasainya (subyek hukumnya). Hak kebendaan disini dapat disebut sebagai hak untuk mempertahankan kepemilikan suatu benda dimanapun benda tersebut berada. Pengertian kepemilikan disini juga bermakna luas, yaitu meliputi hak untuk dapat menikmati/memanfaatkan kebendaan tersebut. Berkaitan dengan jaminan, hal yang perlu diperhatikan pertama sekali adalah apakah obyek yang akan dijaminkan merupakan hak kebendaan (zakelijk recht) yang dapat dimiliki. Pengertian ‘dimiliki’ disini adalah hak untuk menikmati (memanfaatkan) barang secara bebas.

Hak kebendaan memang dapat diperjanjikan. Namun, tidak semua hak terkait kebendaan yang diperjanjikan merupakan hak kebendaan. Salah satu hak yang timbul dari perjanjian terkait kebendaan adalah Hak Sewa/Hak Menyewa. Hak ini berbeda dengan istilah ‘Hak Sewa untuk Bangunan’ sebagaimana dimaksud dalam UU Agraria. Hak Sewa untuk Bangunan menurut Pasal 44 PP Pendaftaran Tanah dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan (HT) apabila sewanya diatas tanah Hak Milik. Artinya, Hak Sewa untuk Bangunan di atas tanah Hak Milik dianggap sebagai hak kebendaan. Namun, hak sewa yang dimaksud disini obyeknya berupa bangunan (berbentuk rumah tinggal, kantor, atau ruang usaha), bukan atas tanahnya. Dalam hal ini, bangunan yang disewa tidak dapat dijadikan sebagai jaminan oleh penyewa karena penyewa bukanlah pemilik. Penyewa tidak berkuasa bebas atas obyek sewa karena terikat dengan syarat-syarat perjanjian sewa. Selain itu, segala risiko atas obyek sewa masih ditanggung oleh pemilik bangunan selaku pihak yang menyewakan dan penyewa dapat menuntut apabila ada pihak ketiga yang dianggap mengganggu hak sewanya tersebut.

Namun, bagaimana apabila hak menyewa tersebut merupakan sewa yang telah dibayar dimuka untuk jangka waktu yang lama dengan diberikan hak menyewakan kembali kepada pihak lain (sub-lease). Apakah hak tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan, misalnya atas fasilitas kredit atau pembiayaan Bank?

Menurut Pasal 1548 KUHPerdata, sewa-menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Artinya, disini sewa menyewa juga melahirkan hak untuk menikmati suatu barang, suatu hak yang merupakan ciri-ciri dari hak kebendaaan.

Sebagian besar sarjana hukum memandang hak yang timbul dari sewa menyewa merupakan hak perorangan-persoonlijkrecht (sifatnya relatif), dan bukan termasuk merupakan hak kebendaan (sifatnya mutlak). Walaupun demikian, mengingat bahwa hak menyewa adalah hak untuk menikmati/memanfaatkan suatu barang, maka didalamnya juga terkandung unsur hak kebendaan, kendati sifatnya terbatas selama jangka waktu yang ditentukan sesuai harga. Kalau dilihat dari ciri-ciri dari suatu hak kebendaan (Ny. Frieda-Hukum Kebendaan Perdata), maka hak sewa memang kurang tepat disebut sebagai hak kebendaan, karena penyewa tak memiliki kekuasaan langsung (istilah Prof.Subekti: hanya penyerahan kekuasaan belaka) atas obyek sewa (hanya sebatas menyewa/memanfaatkan obyek sewa), namun mengandung hak kebendaan karena merupakan hak atas benda obyek sewa (rumah/kantor/apartemen).

Teorinya, bangunan yang disewa tentu tak dapat dijadikan sebagai jaminan oleh penyewanya, baik secara hak tanggungan, ataupun secara fidusia. Penyewa tak memiliki kapasitas hukum sebagai pihak yang dapat menjaminkan obyek sewa tersebut karena penyewa bukanlah pemiliknya, yang dapat berbuat bebas atas obyek sewa. Sewa-menyewa tidak memindahkan hak milik. Namun, berdasarkan asas kebebasan berkontrak tentu para pihak dapat menjanjikan hal lainnya, seperti sewa menyewa dengan hak sub-lease (sewa-ulang). Kecuali, apabila sewa ulang dilarang dalam perjanjian sewa-menyewanya, tentu penyewa bertanggung jawab atas diri sendiri dan pihak yang menyewakan dapat meminta pembatalan dengan pembayaran ganti rugi.

Hak sewa yang juga memberikan kewenangan bagi penyewanya untuk melakukan sub-lease (sewa ulang) dalam praktek sering dilakukan. Penyewa dapat menyewakan kembali obyek sewa (hak sewa dialihkan/’dijual’) kepada pihak lain. Bila dilihat dari bentuk perjanjian sewa-menyewanya, tentu hal ini dimungkinkan apabila penyewa diberi kuasa dan persetujuan oleh pemilik bangunan untuk bertindak sebagai pihak yang menyewakan atas nama pemilik bangunan. Jadi, tak murni berupa perjanjian sewa-menyewa semata.

Apabila sewa-menyewa dilakukan dalam jangka waktu yang cukup lama (long lease) dan uang sewa telah dibayarkan dimuka seluruhnya dengan memberikan hak sub-lease kepada pihak ketiga dan ketika bangunan yang disewa tersebut memiliki nilai ekonomis/strategis, maka situasi tentu berbeda. Hak sub-lease disini dapat disebut memiliki ciri-ciri hak kebendaan dan sewa yang sudah dibayar dimuka dalam jangka waktu panjang (long lease) tentu dapat dikategorikan sebagai aset. Lantaran dapat digolongkan sebagai aset, harusnya sewa dibayar dimuka tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan. Persoalannya adalah teknis penjaminannya. Lembaga penjaminan apakah yang mengakomodasi penjaminan ‘aset’ berupa sewa dibayar dimuka tersebut. Dalam praktek perbankan, hak sewa seperti ini pernah dijumpai dijaminkan secara fidusia.

Menurut UU Fidusia, benda adalah segala sesuatu yang dapat dimiliki dan dialihkan, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, yang terdaftar maupun yang tidak terdaftar, yang bergerak maupun yang tak bergerak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan atau hipotek. Dalam hal sewa-menyewa ini, yang dimaksud dengan bendanya adalah sewa yang dibayar dimuka tadi berikut dengan hak sub-lease-nya (bukan bangunan yg disewa) sehinggga memenuhi salah satu kategori kebendaan menurut UU Fidusia karena dapat dinilai dengan uang, dinikmati dan bahkan dapat dialihkan dengan hak sub-leaseAgar mengikat dan memberikan efek kepastian hukum, penjaminannya mengikutsertakan/dengan persetujuan pemilik bangunan atau pihak yang menyewakan. Dasar hukumnya, perjanjian yang dibuat para pihak secara sah menjadi undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Berbeda halnya kalau tidak terdapat persetujuan dari pemilik bangunan. Sewa dibayar dimuka tidak akan efektif dijadikan sebagai jaminan. Perjanjian penjaminan harusnya bersifat eksekutorial (dapat dilaksanakan perjanjiannya). Tanpa kekuatan ‘eksekutorial’ tersebut, barang jaminan tak akan berfungsi layaknya sebuah jaminan. Kemudahan dalam eksekusinya takkala terjadi wanprestasi dari pihak debitur merupakan salah satu ciri penjaminan secara fidusia. Bila suatu pelaksanaan eksekusi tak memungkinkan atau sulit untuk dilakukan, maka perjanjian penjaminan tersebut tidak memenuhi syarat materiilnya. Sebagaimana asas perjanjian,  maka perjanjian yang demikian batal demi hukum.

Namun, dengan keberadaan Surat Edaran Dirjen AHU No.C.HT.01.10-22 TAHUN 2005 tentang Standarisasi Prosedur Pendaftaran Fidusia muncul persoalan formal yuridis karena tegas menyatakan bahwa sewa bukanlah obyek jaminan fidusia. Walaupun hanya berbentuk surat edaran, ketentuan ini merupakan bagian dari proses adanya kepastian hukum atas jaminan fidusia. Syarat untuk pelaksanaan asas publisitas, yaitu kewajiban pendaftarannya, tak dapat terpenuhi sehingga apabila pendaftarannya tak diterima, jaminan tersebut belumlah sempurna sebagai jaminan yang bersifat eksekutorial.

Fidusia Bangunan agar Tak Salah Kaprah

Jaminan Fidusia saat ini menjadi sebuah lembaga penjaminan yang banyak dilakukan, terutama oleh perusahaan leasing maupun perbankan. Salah satu maksud dibuatnya UU Jaminan Fidusia (UU No.42 Tahun 1999) adalah untuk memberikan kepastian hukum bagi para pihak dalam hal penjaminan secara fidusia. Kepastian hukum disini diwujudkan dengan terbitnya sertifikat atas jaminan fidusia bagi penerima hak fidusia. Bagi dunia usaha, dibuatnya UU Jaminan Fidusia dimaksudkan untuk mendorong kegiatan usaha karena dunia usaha memerlukan pendanaan dan jaminan fidusia menawarkan solusi penjaminan yang sederhana dan cepat.

Namun, bila dahulu pendaftaran jaminan fidusia dilakukan melalui loket pendaftaran, kini prosesnya hanya berlangsung secara online. Dikatakan prosesnya menjadi lebih sederhana dan cepat, bukan berarti prosedur dan tata caranya juga ikut berubah. Prinsipnya, prosedur dan tata caranya tetap sama. Hanya saja, kini pihak Notaris memegang beban tanggung jawab yang besar atas akta yang dibuatnya dan sertifikat jaminan fidusia yang diterbitkannya. Sebagai pihak yang ditunjuk khusus untuk itu oleh UU, Notarislah yang menentukan apakah suatu obyek/barang dapat dibebankan secara fidusia atau tidak. Lantaran pendaftaran jaminan fidusia diproses oleh sistem aplikasi, cenderung tak ada pemeriksaan atas penjaminan yang dimohonkan. Mengenai syarat-syarat penjaminan fidusianya agar jaminan fidusia dapat berkekuatan hukum dan sah, menjadi tanggung jawab Notarisnya sendiri. Bila ada syarat penjaminan yang tidak terpenuhi atau kurang lengkap ataupun tak sesuai, maka hal tersebut tak dapat diperiksa oleh sistem aplikasi. Dalam hal ini, tentu pihak Notaris dapat diminta pertanggungjawaban tersendiri dan dapat digugat (bila terjadi kelalaian) baik oleh Pemberi Fidusia maupun Penerima Fidusia. UU Jabatan Notaris memberikan ruang bagi para pihak tersebut untuk melakukan gugatan ganti rugi.

Jaminan Fidusia dapat dilakukan atas benda bergerak baik yang berwujud (mis. kendaraan) maupun yang tidak berwujud (mis. tagihan/piutang) ataupun atas benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan. Khusus rumah susun yang dibangun di atas Tanah Negara/Daerah ataupun tanah wakaf dengan cara sewa, penjaminannya sudah ditentukan oleh UU Rumah Susun yang baru (UU No. 20 Tahun 2011) secara fidusia dengan bukti kepemilikan hak berupa SKBG (Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun). Sebelumnya juga UU Perumahan dan Pemukiman yang lama (UU No. 4 Tahun 1992) mengatur tentang penjaminan bangunan rumah (tidak termasuk tanah) secara fidusia (Pasal 15 ayat 2a). Namun selanjutnya UU Perumahan dan Pemukiman yang baru (UU No. 1 Tahun 2011) lebih mengatur tentang penjaminan atas pembiayaan pembangunan rumah.

Walaupun bangunan merupakan satu kesatuan dengan bidang tanahnya, namun Hukum Agraria yang berlaku menganut asas Pemisahan Horizontal yang diadopsi dari Hukum Adat. Artinya, kepemilikan bangunan (yang berpondasi) dan tanahnya bisa saja berbeda. Asas inilah yang memungkinkan dilakukannya pembebanan bangunan sebagai jaminan secara terpisah dari tanahnya.

Di luar bangunan rumah tinggal dan rumah susun (rusun), maka kemungkinan bangunan sebagai jaminan diberi ruang oleh UU Jaminan Fidusia. UU Hak Tanggungan hanya khusus untuk obyek berupa bidang tanah dan kalau ada berikut bangunan atau turutannya. Sementara, kategori bangunan tidak saja berupa rumah tempat tinggal atau rusun, melainkan juga dapat berupa bagian dari suatu proyek, misalnya proyek pembangkit tenaga listrik. Di sinilah, lembaga jaminan fidusia berperan untuk memberikan kepastian hukum mengenai penjaminannya. Bangunan instalasi proyek pembangkit listrik biasanya menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah proyek tersebut dengan nilai bangunan yang tak sedikit. Permasalahannya, seringkali bangunan tersebut bukan berada di atas lahan milik sendiri sehingga apabila hanya bangunan saja yang dijaminkan, maka lembaga penjaminan yang memungkinkan hanyalah jaminan fidusia. Untuk itu, UU Fidusia mensyaratkan adanya izin tertulis dari pemilik lahan agar bangunan diatasnya dapat dijaminkan. Tentunya, hal yang harus dilakukan sebelum Notaris membuat akta penjaminan secara fidusia atas bangunan yang berada di atas lahan milik orang lain adalah memastikan adanya izin tertulis dari pemilik lahan terkait penjaminan tersebut.

Mengapa izin menjadi begitu penting? Tentu nanti ini berkaitan dalam hal terjadi eksekusi atas jaminan tersebut. Tanpa adanya izin dari pemilik lahan, tentu proses peralihan hak maupun penggunaan hak atas bangunan tersebut dapat terkendala, apakah diperbolehkan atau tidak.

Proyek-proyek pembangkit listrik banyak yang dibiayai oleh lembaga perbankan. Biasanya, lahan dan bangunan proyek menjadi jaminan atas fasilitas pinjaman tersebut. Namun, apabila hak atas penggunaan lahan diberikan oleh pemerintah (misalnya di atas kawasan hutan yang lokasinya dibangun pembangkit listrik), maka hal yang perlu dipastikan terlebih dahulu adalah apakah hak yang diberikan oleh pemerintah tersebut (biasanya tercantum dalam Surat Keputusan Izin Penggunaan Lahan) termasuk hak untuk menjadikan lahan dan/atau bangunan diatasnya sebagai jaminan pembiayaan Bank. Apabila lahan maupun bangunan tak boleh dijadikan sebagai jaminan, maka proses penjaminan tentu tak dapat dilakukan. Ada kalanya dalam perjanjian antara pemberi hak (pemerintah) dan penerima hak diatur bahwa bangunan yang berdiri diatas lahan (proyek) tersebut nantinya menjadi milik negara. Selain itu, apabila diatur bahwa hak penggunaan lahan tak dapat dialihkan kepada pihak lain (otomatis berdampak pada hak untuk memanfaatkan bangunannya), tentu penjaminannya tak akan bermanfaat karena maksud daripada penjaminan itu sendiri adalah pengalihan hak apabila nantinya terjadi wanprestasi.

Sebaliknya, apabila mengenai penjaminan lahan dan/atau bangunan tak disebutkan dalam perjanjian atau izin penggunaan lahannya, maka izin pemilik lahan harus terlebih dahulu dimintakan. Selain daripada izin, tentu saja jangka waktu perjanjian penggunaan lahan tetap harus diperhatikan oleh calon penerima hak fidusia (dalam hal ini Bank). Bila jangka waktu penggunaan lahan segera berakhir, maka ketika terjadi eksekusi jaminan, bangunan tak dapat dimanfaatkan atau dialihkan kepada pihak lain. Siapa yang berwenang memberikan izin, tentu menjadi persoalan lainnya.    

 

 

 

(Harusnya) Kini Pendaftaran/Sertifikasi Tanah Tak Lagi Berbelit

Tanah memiliki arti dan peran yang sangat penting bagi manusia. Tanah menjadi ruang dimana manusia hidup. Selain memiliki makna ekonomis, tanah juga bernilai historis dan menjadi identitas bagi manusianya (tanah air). Oleh karenanya, tanah tak mungkin dipisahkan dari manusia karena manusia ‘hidup’ dari tanah. Hubungan manusia dan tanahnya menjadi hubungan yang sangat sakral dan tidak terpisahkan.

Dari sisi keperdataan, bentuk hubungan antara tanah dan manusia yang mendiaminya adalah hubungan kepemilikan (dalam terminologi hukum pertanahan disebutkan ‘hubungan kepemilikan’ yang dimaksud adalah penguasaan tanah). Kepemilikan tanah ini dapat berupa kepemilikan secara kolektif (tanah hak ulayat) maupun kepemilikan secara pribadi. UU Agraria kita menganut konsep bahwa tanah Indonesia ini dimiliki (mutlak) oleh seluruh anak bangsa Indonesia secara bersama-sama. Penguasaan dan pengelolaannya selanjutnya diserahkan kepada Negara. Negara berwenang untuk mengatur peruntukan dan penggunaan bidang tanah dengan memberikan hak-hak yang bersifat individual. Artinya, prinsip kepemilikan tanah bukanlah penguasaan secara mutlak atas (fisik) tanah selayaknya sistem feodal dahulu, melainkan merujuk pada hak untuk mengolah dan memanfaatkannya sehingga terminologi yang digunakan adalah Hak atas Tanah

Hubungan kepemilikan memberikan hak bagi pemiliknya untuk dapat menguasai (dalam arti mendiami), mengolah, dan memanfaatkan tanah. Oleh karena sifat hubungannya yang tak terpisahkan, hukum agraria kita pun mengadopsi prinsip bahwa kepemilikan tanah dapat diwariskan secara turun-temurun. Hubungan kepemilikan ini menjadi hal yang begitu mendasar sehingga sudah sepatutnya apabila penguasaan/kepemilikan atas tanah dapat dibuktikan, baik dengan bukti-bukti verbal maupun bukti-bukti tertulis, agar dapat memberikan kepastian hukum.

Menurut Hukum Pembuktian kita, apabila penguasaan tanah secara fisik dilakukan dengan itikad baik selama 20 tahun berturut-turut, maka pihak yang menguasainya dianggap sebagai pemiliknya tanpa harus menunjukkan bukti alasnya. Penguasaan secara fisik dibedakan penguasaan secara yuridis. Penguasaan secara fisik berarti menggunakan atau menempati lahan tanah, baik secara legal (berhak, ada alas hak misalnya dari sewa-menyewa) maupun secara tanpa hak (okupasi ilegal), sedangkan penguasaan secara yuridis berarti penguasaan tanah bukan secara fisik melainkan diberikan oleh UU, misalnya ketika tanah dijadikan jaminan, lahan tersebut secara yuridis dikuasai oleh pemegang hak tanggungan.

Walaupun hukum menjamin hak penguasaan tanah dengan itikad baik tersebut, sengketa kerap terjadi diantara para pihak yang mengklaim memilikinya. Bila dikaitkan dengan data BPN mengenai tipologi kasus pertanahan, maka dapat dikatakan bahwa permasalahan pertanahan sebagian besar merupakan masalah kepemilikan tanah. Oleh karenanya, pemerintah memiliki kewajiban untuk mendorong dari sisi administrasi agar masyarakat mudah untuk melegalisasi kepemilikan tanahnya sehingga dapat meminimalkan timbulnya permasalahan dikemudian hari.

Sebagai lembaga teknis di bidang pertanahan, Badan Pertanahan Nasional (BPN) dibawah Menteri ATR Ferry Mursyidan Baldan terus berbenah. Harus diakui bahwa lembaga tersebut tengah berupaya untuk melakukan perbaikan maupun penyempurnaan dengan berbagai terobosan. Tak lama setelah Presiden Jokowi memberikan ‘warning mengenai lamanya proses penyertifikatan tanah, BPN pun mengeluarkan petunjuk ‘baru’ mengenai pelaksanaan pendaftaran tanah-tanah masyarakat. Aturan tersebut dikeluarkan dalam rangka melakukan percepatan dalam proses pendaftaran/penyertifikatan tanah sekaligus mengurangi beban biaya yang harus dikeluarkan oleh masyarakat. Sesuai aturan tersebut apabila pembuktikan kepemilikan/penguasaaan tanah terganjal oleh karena kurang memiliki bukti yang lengkap ataupun sama sekali tidak memiliki bukti-bukti tertulis, maka demi percepatan prosesnya, maka pemilik tanah dapat membuktikannya dengan membuat surat pernyataan penguasaan fisik secara itikad baik yang disahkan oleh 2 orang saksi yang tak memiliki hubungan kekerabatan. Penguasaan secara fisik dengan itikad baik tersebut bukan dilakukan di tanah-tanah pemerintah maupun kawasan hutan serta tidak terdapat sengketa atau keberatan dari pihak lain.

Dengan keluarnya aturan tersebut, tentunya masyarakat akan dipermudah dalam rangka pengurusan sertipikat tanah yang selama ini sangatlah rumit (untuk pembuktiannya) dan memerlukan waktu yang panjang. Kendala di lapangan maupun dalam pengurusannya memakan biaya yang tak sedikit, yang tentu saja cukup membebani masyarakat. Sekarang, harusnya masalah-masalah tersebut bisa clear.

Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Masyarakat

 

 

 

Jaminan Kredit Cross Collateral yang Salah Kaprah

Lazimnya, pemberian barang agunan sebagai jaminan fasilitas kredit pada prinsipnya untuk meminimalkan risiko atas pemberian kredit tersebut, yaitu ketika debitur tak lagi mampu melakukan pelunasan. Walaupun demikian, pemberi kredit umumnya hanya akan menempuh jalur eksekusi jaminan bila kondisinya benar-benar sudah tak sehat. Oleh karenanya, agar jaminan yang telah diserahkan nantinya benar-benar dapat menjamin (memberikan hak prioritas/preferens, atau droit de preference) pelunasan utang debitur, sah dan berkekuatan secara hukum, maka obyek jaminan harus dijaminkan sesuai dengan ketentuan (tata cara penjaminan) undang-undang.

Dalam teori hukum, perjanjian penjaminan digolongkan sebagai perjanjian ikutan (accesoir). Artinya, perjanjian penjaminan tak dapat berdiri sendiri, melainkan mengikuti perjanjian utang/kewajiban pokoknya. Sehingga, prinsipnya adalah: tak ada utang, tak ada jaminan. Prinsip ini harus benar-benar diperhatikan karena hak-hak yang ditimbulkan dari perjanjian penjaminan tergantung ada/tidaknya utang pokoknya. Oleh karenanya, hak-hak ataupun kuasa-kuasa yang diperjanjikan terkait dengan perjanjian pokoknya pada hakekatnya tak bersifat mutlak/tak bersyarat. Ketika utang/kewajiban tersebut lunas/hapus, maka kuasa-kuasa tersebut pun secara demi hukum hapus. Sebagaimana juga diatur oleh undang-undang, hapusnya atau lunasnya utang/kewajiban menjadi salah satu cara hapusnya hak atas suatu hak kebendaan, baik berupa hak atas tanah (Pasal 18 ayat 1.a UU Hak Tanggungan), obyek fidusia (Pasal 25 ayat 1a UU Jaminan Fidusia), ataupun gadai (merujuk Pasal 1160 KUH Perdata).

Selain bersifat accesscoir, perjanjian penjaminan juga harus dilakukan sesuai ketentuan hukum yang berlaku agar perjanjian tersebut sah, mengikat dan memiliki kekuatan hukum untuk dilaksanakan. Tata cara perjanjian penjaminan tak sama untuk setiap obyek jaminan. Bila obyek jaminanya berupa hak atas tanah, maka perjanjian penjaminan harus dibuat secara otentik dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat atau ditunjuk sesuai wilayah kewenangannya. Jaminan berupa hak atas tanah harus diperjanjikan dalam perjanjian pokoknya (harus tegas disebutkan) dan kemudian perjanjian penjaminannya (APHT) didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat. Nantinya akan diterbitkan sertipikat Hak Tanggungan bagi penerima jaminan. Di sini, Hak Tanggungan lahir sejak tanggal dibukukan (Pasal 13 ayat 5 UU Hak Tanggungan). Bila jaminannya dilakukan secara fidusia, maka perjanjian penjaminan (Akta Jaminan Fidusia) harus dibuat dengan secara notariil dan kemudian didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Jaminan Fidusia. Jaminan Fidusia lahir pada saat pencatatannya dalam Buku daftar Fidusia (Pasal 14 UU Jaminan Fidusia). Terkait gadai, ketentuan penjaminannya sedikit berbeda. Gadai lahir setelah obyek gadai diserahkan ke dalam kekuasaan penerima gadai (Pasal 1152 KUH Perdata). Di sini, perjanjiannya dapat dilakukan baik secara dibawah tangan maupun secara notariil.

Walaupun demikian kehilangan sifat sahnya penjaminan tak sertamerta menghilangkan kewajiban utangnya. Sini, perjanjian penjaminan hanya untuk menimbulkan hak preferens/prioritas (privilege) atau kedudukan yang lebih didahulukan dibandingkan kreditur lainnya. Selain memberikan kedudukan preferens, perjanjian penjaminan merupakan penerapan asas spesialitas karena pelunasan utang sudah ditentukan dari barang jaminan tertentu.

Prinsip umum penjaminan adalah: tak ada utang, maka tak ada jaminan. Perjanjian penjaminan tidak mutlak (harus) ada/dilakukan karena secara demi hukum apabila seseorang memiliki utang, maka segala apa yang dimiliki oleh debitur tersebut (baik sekarang maupun yang akan ada) merupakan jaminan atas pelunasan utangnya. Artinya tanpa perjanjian penjaminan sekalipun, hubungan hukum (perikatan) antara debitur dan kreditur terkait penjaminan sudah terbentuk (menurut fiksi hukum). ‘Penjaminan’ tersebut terjadi atau timbul karena undang-undang menentukannya demikian. Dalam teori hukum, perikatan seperti ini dikenal sebagai jaminan umum. Hanya saja, di sini, tidak ada hak prioritas/preferensinya untuk mendapatkan pelunasan. Kalau tidak ada kesukarelaan dari debitur sendiri untuk melunasinya, maka kreditur dapat melakukan upaya penyitaan melalui gugatan perdata. Kerugiannya, jaminan umum tak memberikan suatu kepastian ekonomis apakah utang benar-benar dapat dipenuhi seluruhnya.

Dalam praktek perbankan, perjanjian penjaminan dilakukan baik secara dibawah tangan maupun secara notariil (akta otentik), tergantung pada obyek jaminannya. Biasanya, untuk gadai deposito atau produk-produk dana investasi perbankan, perjanjiannya (perjanjian gadainya) dilakukan secara dibawah tangan mengingat dana deposito atau investasi tersebut merupakan produk bank kreditur itu sendiri sehingga pertimbangannya mudah kalau akan dilakukan eksekusi atas obyek jaminan tersebut. Terkait penjaminan, seringkali barang jaminan yang telah diserahkan juga dipakai untuk menjamin pelunasan atas kredit/utang lainnya, baik yang diterima oleh debitur yang sama ataupun atas kredit/utang yang diterima oleh debitur lain. Istilahnya, penjaminan tersebut merupakan jaminan-silang (cross collateral) untuk utang lainnya. Menurut Mellinkoff’s Dictionary of American Legal Usage, “cross collateral” merupakan jaminan (security) untuk utang tertentu yang juga dipakai sebagai jaminan untuk utang lainnya. Biasanya, mekanisme penjaminan seperti ini dapat terjadi dalam suatu kredit sindikasi, dimana terdapat lebih dari satu bank penyedia dana (berbentuk sindikasi murni ataupun club deal) ataupun terdapat lebih dari satu debitur. Selain itu, penjaminan secara cross collateral dapat pula terjadi pada satu debitur, yang memiliki beberapa utang terpisah kepada kreditur yang sama, atau kreditur lain. Intinya, terdapat lebih dari satu utang/kewajiban.

Dalam suatu perjanjian kredit/pembiayaan yang melibatkan jaminan-silang tersebut, umumnya juga menerapkan klausula cross default (wanprestasi-silang). Artinya, ketika debitur dinyatakan wanprestasi pada salah satu fasilitas/kredit, maka otomatis dianggap wanprestasi pada fasilitas/kredit lainnya. Tentu, penerapan klausula cross collateral dan cross default secara bersamaan dilakukan dengan berbagai pertimbangan. Dari sisi eksekutorialnya, maka suatu jaminan-silang lebih mudah dieksekusi bila perjanjian-perjanjian pokoknya seluruhnya dinyatakan default. Kalau saja suatu jaminan-silang hendak dieksekusi, sementara jaminan tersebut masih menjamin fasilitas/kredit lain, maka pelaksanaan eksekusinya menjadi tak mudah, apalagi terkait dengan jaminan berupa hak atas tanah. Hal ini mengingat bahwa eksekusi jaminan berarti pengalihan barang jaminan kepada pihak lain.

Dalam pengamatan yang dilakukan, tak semua obyek jaminan dengan syarat cross collateral (jaminan-silang) dilakukan sesuai tata cara sahnya suatu perjanjian penjaminan, terutama atas jaminan berupa hipotik kapal ataupun Hak Tanggungan. Kondisinya dapat disebabkan oleh beberapa faktor. Salah satunya, karena faktor biaya dan waktu. Sebagaimana yang umum terjadi bahwa proses pendaftaran jaminan berupa hak atas tanah ataupun hipotik relatif memerlukan biaya yang mahal. Pada akhirnya, para pihak enggan melakukan perubahan jaminan dan pendaftarannya. Pihak kreditur pun hanya mensyaratkan ketentuan cross collateral dalam perjanjian pokok saja, sedangkan syarat cross collateral tersebut tak dituangkan dalam perjanjian penjaminannya maupun pendaftarannya. Kondisi ini bukan tak menimbulkan risiko bagi pihak kreditur. Bila tak didaftarkan, maka tak menimbulkan hak prioritas. Bahkan dalam kondisi tertentu, ketika salah satu perjanjian pokok telah lunas, dan jaminan secara tegas-tegas dalam perjanjian penjaminannya hanya dimaksudkan sebagai jaminan atas perjanjian pokok yang telah lunas tadi, maka jaminan tersebut tak berlaku untuk perjanjian pokok lainnya. Oleh karenanya, agar jaminan tersebut tak lepas, maka perjanjian penjaminannya harus diubah dan tegas-tegas menyebutkan bahwa jaminan tersebut juga untuk menjamin utang-utang lainnya, yang diikuti dengan proses pendaftarannya agar menjadi sempurna sesuai ketentuan perundang-undangan.

Menindaklanjuti kesepakatan cross collateral tadi, penerima jaminan tetap wajib untuk kembali mendaftarkan perubahan atas perjanjian penjaminan tersebut agar jaminan yang dimaksud dapat memberikan hak prioritas pelunasan atas seluruh utang yang diterima (para) debitur. Mau tidak mau, semua perjanjian pokoknya harus didaftarkan/dicatat oleh instansi yang berwenang. Ketika jaminan-silang tidak didaftarkan atau dicatatkan pada instansi yang berwenang, maka hak prioritas/preferens atas barang jaminan tersebut belumlah timbul mengikat/sah secara hukum. Sebagai catatan, apabila jaminan berupa hak atas tanah, maka hipotik/Hak Tanggungan yang telah didaftarkan harus diroya terlebih dahulu (dicoret dulu), baru kemudian didaftarkan kembali untuk menjamin keseluruhan utang. Proses roya-pasang ini secara teori sebenarnya tak diperlukan, mengingat sifat jaminan itu sendiri yang mengikuti hak kebendaannya. Sebagai contoh, apalagi obyek jaminan dijual ke pihak lain, maka secara demi hukum beban (jaminan) diatasnya akan berpindah/melekat mengikuti hak kepemilikan obyeknya. Bila berbentuk jaminan fidusia, maka atas Sertifikat Jaminan Fidusia harus dilakukan perubahan (walaupun prosesnya sebenarnya lebih mudah dan relatif murah). Sementara, untuk jaminan berupa gadai, cukup dengan melakukan perubahan (istilah umum: addendum) atas akta gadainya.